עסקים ופיננסים

גלה את הדרך הנכונה לחישוב תשואה של דירה

איך מחשבים תשואה של דירה? השיטה שתשנה את הדרך שבה אתם רואים השקעות נדלן!

האם אתם מתכננים לקנות דירה להשקעה, אבל לא יודעים איך להעריך אם היא באמת משתלמת? אתם לא לבד! מדובר בשאלה שמעסיקה רבים, ובשוק הנדל"ן הישראלי, היכולת לחשב תשואה יכולה להוות את ההבדל בין עסקה טובה לעסקה רעה. כאן תגלו איך לעשות את זה בצורה ששום ספר נדל"ן לא יכול ללמד אתכם (ומילה שלנו, קל לשכוח את השיעור בבית ספר למנעולים!).

אז מה זה בכלל תשואה?

תשואה היא מדד המראה את שיעור הרווח שניתן להפיק מהשקעה בזמן מסוים. בדירה להשקעה, אנחנו מדברים בעצם על יחס בין הרווחים שמתקבלים מהשכרת הנכס לבין העלויות שלו. בואו נפרוט את זה לחלקים פשוטים:

כיצד המערכת עובדת?

חשבתם פעם למה כל כך הרבה אנשים מקדישים כל כך הרבה זמן בעבודה קשה כדי להרוויח כסף לקניית דירה? כי זה קל כמו לקנות סושי — פחות בעייתי אם מתמודדים עם זה כמו שצריך. אז כדי להצליח בזה, אנחנו צריכים להבין את שלושת המרכיבים המרכזיים:

  • הכנסות מהשכרה: זה מה שהשוכרים משלמים לכם – בעיקר כדי שיהיה להם מקום לשים את המזוודות.
  • הוצאות: זה כל מה שעולה לכם בתחזוקת הנכס, כמו מסים, תיקונים, ואם השוכר לא משלם, גם הוצאות משפטיות.
  • עלות הנכס: זה מה ששילמתם על הדירה, כולל כל תוספות למיניהן (כמו אכזבות מעודף מיסויי רווח הון).

הנוסחה לחישוב תשואה

פשוט כל כך, שאתם תוהים למה לא חשבתם על זה קודם! ואם חשבתם על זה, אז חזרו על זה כי זה חשוב. התשואה נחשבת באמצעות הנוסחה:

תשואה = (הכנסות מהשכרה – הוצאות) / עלות הנכס × 100

אם תשמעו מישהו אומר "תשואה של 6%!" תחזיקו את המילון ובקשו ממנו להסביר. חשוב לדעת שאתם לא רוצים להשקיע בנכס עם תשואה של 0% (וזה לא בגלל שהוא בראיון עבודה).

דוגמה חיה שאפשר להתמודד איתה?

לגמרי! דירה בשווי מיליון שקל, שמניבה הכנסות של 5,000 שקל בחודש, והוצאות בסך של 1,000 שקל. איך זה פורץ את התקרה המזויפת?

  • הכנסות שנתי: 5,000 ₪ × 12 = 60,000 ₪
  • הוצאות שנתיות: 1,000 ₪ × 12 = 12,000 ₪
  • תשואה: 60,000 – 12,000 = 48,000 ₪
  • תשואה = 48,000 ₪ / 1,000,000 ₪ × 100 = 4.8%

מה קורה אם אני לא מצליח להוציא חישובים?

כמו שכולנו יודעים, זה שצריך ללמוד לשחות, לא אומר שכולם מצליחים. במקרה כזה, מה שאתם צריכים זה יועץ או רו"ח שיביא לכם את הכלים הנדרשים. לא הייתי ממליץ ללכת למישהו שאומר "עזוב, אני מבין בזה", צריך להיות מישהו מקצועי.

האם יש נקודות שחשוב לדעת על תשואה?

  • מהירות השוק: שכדאי לדעת שהשוק דינמי מאוד. תשואה טובה היום עלולה להיות רעה מחר, אז השתדל ללוות את המגמות.
  • מסים: אל תשכחו את חובות המס, חביבים, במיוחד עם רווחים גבוהים. כדאי לקחת בחשבון את כל התיקונים על ההוצאות.
  • תחזוקה: דירה לא מתפקדת לבד, במיוחד לא אחרי שהתנור התקלקל או כשמישהו שפך כמון על הרצפה. כזה לא קל, אז כדאי להשקיע בזה גם חשיבה.

שאלות ותשובות שלא חשבתם לשאול אבל אתם חייבים לדעת!

ש: האם תשואה גבוהה תמיד טובה?

ת: לא תמיד! תשואה גבוהה מדי יכולה להעיד על סיכון גבוה יותר, כמו שכונות מסוכנות או נכסים עם בעיות.

ש: מה קורה אם השוכר עוזב את הדירה?

ת: פשוט תדע למכור חומוס, כי ההכנסות יפגעו, ואז תצטרך לכסות את העלויות בעצמך.

ש: אם אני מושקע בדירה ויש לי פנסיה, זה מספיק?

ת: זה תלוי בך! השקעה בנדל"ן עשויה להוות מקור הכנסה לפנסיה, אבל כדאי לגוון.

ש: מה לעשות אם אני מפסיד שוכר נחשב?

ת: תפנה לעורך דין שייעץ, כי כנראה שמה שמתחיל כנכס יכול להפוך לתסביך משפטי.

ש: מתי זה הזמן הנכון למכור?

ת: תמיד ברגע שתהיה מוצא, אחרת תצטרך להחזיר את הקבינה לגובה.

סיכום

בסופו של יום, חישוב תשואה של דירה זו לא משימה בלתי אפשרית. זהו מדד חכם שיש לנתח אותו בעזרת כלים פשוטים והבנה של השוק. גם אם זה נשמע מורכב בהתחלה, כשתתחילו לחשב את התשואה של נכסים שבבעלותכם, תבינו יותר על ההשקעות שלכם ותוודאו שאף שוכר לא

מאמרים דומים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button